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这栋别墅位于防城港防城区一个叫“大儒世家”的小区里。 它不是第一次被拿出来拍卖了，而是经历了三次拍卖的“老选手”。 这次能卖出去，全靠一个特殊的规则：60天拍卖周期内，只要有人出价，就进入24小时倒计时。 那位唯一的竞拍者，像设定好闹钟一样，在截止日的早上八点整，轻轻点了一下出价按钮。 没有对手，没有加价，128万，尘埃落定。 这个小区卖别墅似乎总是这个路数，去年4月，另一栋377平米的别墅，第三次拍卖时以107万成交；2024年，一栋将近500平米的大别墅，也以162万找到了买家。 对比下来，今天这128万，在这个小区里甚至算不上“抄底价”。
别墅的价格低到反常，第一个绕不开的原因就是位置。 这个“宝龙大儒世家”小区，在防城港的区位地图上，得往北边找。 它建在山脚下，背后紧靠着高山，虽然宣传是“背山面水”，但实际感觉更像是城市延伸带的尽头。 毗邻一所高中和一个农贸市场，是它为数不多的配套。 用本地人的眼光看，这里的地段确实“比较一般”，甚至有些偏僻。 房子本身是毛坯状态，建在半山坡上，进出需要上下台阶。 对于追求便利和豪华感的别墅买家来说，这些条件显然不够有吸引力。
更值得玩味的是，几乎在同一段时间里，防城港的别墅拍卖市场呈现出一种诡异的“冰火两重天”。 一边是这栋别墅勉强成交，另一边则是大量的法拍别墅无人问津，惨遭流拍。 就在不久前，东兴市一栋面积超过725平米的“巨无霸”独栋别墅，第二次拍卖时起拍价降到174万，还是没人报名。 它的评估价有241万，但公告里白纸黑字写着：这房子存在“未批先建”的问题，而且部分土地和邻居有纠纷。 另一栋东兴的自建别墅，面积528平，因为里面还住着人没有腾空，潜在买家担心收房无望，也不敢出手。
把这些流拍的案例和今天成交的别墅放在一起看，就能勾勒出当下防城港法拍别墅市场的真实画像。 买家们异常冷静和挑剔，他们不再被“别墅”这个名头轻易迷惑。 价格不再是唯一的指挥棒，产权是否清晰、证件是否齐全、能否顺利交付、周边有没有起码的生活气息，这些实实在在的风险和成本，成为了决策的关键。 像今天成交的这栋别墅，至少它证件齐全、没有住人纠纷、小区已经成型，虽然偏，但“硬伤”相对较少。 而那些流拍的，大都踩中了产权不明、违建风险或配套真空等一个或多个“雷区”。
当我们把视野拉得更开，会发现这种3600元一平米的成交单价，放在防城港整个楼市里，是一个极为撕裂的存在。 根据房地产平台的数据，防城港市的新房均价在每平米4000元以上，而港口区一些有view、有概念的新建别墅项目，报价能达到每平米6000-7000元。 一边是光鲜亮丽、价格坚挺的新盘，另一边是沦落到拍卖场、价格腰斩的二手房和法拍房。 这种巨大的价差，清晰地划出了“梦想售价”与“现实残值”之间的鸿沟。 它残酷地揭示了一个事实：在非核心城市、非核心地段的房产，尤其是总价高、流动性差的别墅产品，其资产价值的脆弱性远超普通人的想象。
